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“第三支箭”落地月余涉房并购大单持续涌现 2023年将成房地产行业并购重组大年？******

　　记者 王丽新

　　见习记者 陈 潇

　　自2022年11月28日“第三支箭”落地以来，出险房企积极利用定增红利筹资自救，稳健型房企着力并购优质资产，重拾此前搁置的重组计划。

　　据《证券日报》记者不完全统计，去年11月28日以来，多家上市房企陆续抛出并购计划，总金额超过576亿元。以有可比数据的2022年12月份为例，据克而瑞监测，重点房企共涉及48笔并购交易，披露交易金额的有32笔，总交易对价约528亿元，环比大幅增长72.4%。

　　业内预计，2023年房地产行业并购重组将进一步加速。多位接受《证券日报》记者采访的专家表示，此前受制于资金、负债率等条件限制，行业收并购进程缓慢。自2022年11月份以来，支持房企融资的政策频繁出台且快速落地，部分稳健型房企不再持观望态度，加快启动并购重组方案。同时，部分出险房企抓住机会加快资产处置、提升资金回笼速度。预计2023年行业有望迎来并购重组大年。

　　行业融资环境得到改善

　　岁末年初，部分陷入困境的房企正积极出售旗下资产，力争改善流动性。与此同时，稳健型房企及部分外资企业正择机加码投资，行业内并购大单持续涌现。

　　例如，1月6日，据全国产权行业信息化综合服务平台披露，上海长鹂企业发展挂牌长际地产7.5%股权及相应债权，底价4.17亿元；1月5日，铁狮门宣布向凯德投资的人民币基金出售位于上海的尚浦中心项目，交易估值为76亿元；1月3日晚间，华发股份发布公告，公司全资子公司珠海华发拟收购深圳融创文旅持有的融华置地51%股权以及深圳融创文旅对融华置地的债权及利息，总金额约为35.8亿元。

　　除了陷入流动性困难的融创中国出售资产打开局面外，出险房企华夏幸福也有动作。2022年12月28日晚间，华夏幸福公告称，旗下全资子公司向华润置地出售4家公司全部或部分股权以及债权，对应价格为124亿元。

　　克而瑞方面分析称，从交易标的物业类型来看，2022年12月份住宅收并购提升明显，19笔涉及开发项目股权，披露转让的住宅项目的并购规模约275亿元，主要受华夏幸福124亿元处置南方总部资产、某房企59亿元剥离地产业务等重大交易影响。

　　“在此次并购潮中，对出险房企而言，收并购案大部分不是在母公司层面展开，而是在项目层面，资金状况良好的央企国企所收购的资产，大多涉及出险房企旗下有套现能力的资产，这是行业整合主流模式的一种。”汇生国际投资总裁黄立冲对《证券日报》记者表示，此外，在银行以及资本市场的支持下，地方国有企业在盘活资产方面发力，推动项目顺利开发。

　　“目前收并购资产类型主要包括开发项目、物管企业股权、商业地产等。投资方根据自身发展方向、资产价格、债权清晰程度等因素综合考虑相关资产，不同企业偏好不同。”中指研究院企业研究总监刘水对《证券日报》记者表示，总的来看，具有区位优势、债务结构清晰的资产更有利于交割。

　　“目前主要有两类资产比较受欢迎，一类是优质的开发项目资产，另一类是运营类资产。”同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表示，从过去一年的整体表现来看，运营类资产收并购案例更多一些，其多属于轻资产，并且能持续产生现金流收入，在现金为王的行业背景下颇受青睐。

　　在肖云祥看来，房企间收并购预案频出，甚至A股部分上市房企重启重组方案的背后，是房地产行业融资环境得到改善，增强了市场主体信心和动力。

　　行业集中度或进一步提升

　　自2022年11月份“金融十六条”推出后，相关部门多次提及满足房企合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险。

　　“当前的政策及市场环境对涉房企业开展收并购而言，是不错的时机。”肖云祥表示，上市房企股权融资开闸后，稳健型房企通过并购重组可获得优质、低成本的资产；对被收购方而言，也是重新盘活项目的机会。

　　“随着并购重组的推进，行业集中度会进一步提升。优质企业可借机补充符合自己战略规划的优质资产，加强深耕力度；出险企业可通过并购重组获得新发展机会，或者考虑轻资产转型。”刘水表示。

　　那么，2023年会成为房地产行业并购重组大年吗？

　　肖云祥对记者表示，预计2023年后期市场竞争或逐渐加剧，特别是一些实力雄厚的房企，在融资方面将体现出更大的优势，行业洗牌的几率将大大增加，这有助于加快行业风险出清的速度。

　　“在2022年末政策和资金加持下，2023年收并购必然会加速，通过收并购完成风险处置势在必行。”刘水表示，当前行业面临的风险资产类型多样，收并购只能从资产处置端进行化解，且需要收购方、出让方共同发力，但对于全行业来说，仍需从稳预期、稳信心做起，在市场平稳的基础上逐步化解行业风险。

“世界小商品之都”开市：客流超预期，有店铺散货被抢空******

　　“今年开年气势不一样，就是春天来了的感觉。”

　　2月2日下午，义乌鉴鉴织带有限公司负责人龚红英拿着一叠厚厚的订货单告诉第一财经，开市当天，店里发货量较去年同期至少翻番。原本给每家店配齐的员工忙不过来，她也亲自下场帮着对货、发货。

　　2月2日，“世界小商品之都”义乌国际商贸城正式迎来兔年开市日。和去年的光景不同，今年这个“乙类乙管”后的首个市场开市日，不仅客流量明显增多，而且商城内大部分店铺都如期开门，早早忙碌了起来。

　　当天一早就出现的交通拥堵，成为义乌商户们“幸福的烦恼”。除了所剩无几的停车位，堆积在商场门外打包完毕的物流纸箱，也成为久违的风景。受到疫情严重冲击的“世界小商品之都”，正在肉眼可见地恢复活力。

市场活起来了

　　热闹、忙碌，是开市首日多数义乌商户的共同感受。春江水暖鸭先知，这样的变化也为他们增加了信心。

　　“今年开市比前两年的人气都要旺，整体市场肯定会比疫情期间要好，这是绝对的。”以内销为主的义乌永银银豪负责人徐小宝对第一财经表示，开市当天就有老客户下了20多个订单，而在疫情期间，开市首日的订单不过个位数，相当于翻了数倍，“很少有客户像今年这样着急来补货，市场就是这样，开放了就会活起来”。

　　“今天看起来是很热闹，有些店铺的散货说是都被抢空了。”义乌恒鑫玩具负责人张智敏对第一财经表示，目前手上订单比较充足，“工人一回来就有活干，我们招工也会更大胆一些”。她预计今年的订单将实现两位数增长。

　　徐小宝说，有些店铺部分品类的库存不一定充足，也没料到今天的流量会这么大，所以的确可能卖空。对于他们来说，由于备货充足，并没有出现卖断货的情况。但按照当前的势头，今年的整体业绩增长20%左右应该是没什么问题。

　　由于不少客户在开市前几天就催着发货，徐小宝从正月初八就开始发货，龚红英他们更是从初七就忙碌地扎进了仓库。

　　在疫情期间业绩基本持平的龚红英说，今年实现增长是肯定的，预计能恢复到疫情前几年约在20%的增幅。

　　“好几个客户已经在办签证准备进来了。”浙江义乌市伊凌诺卫浴有限公司总经理刘军明告诉第一财经，最近几天已经有20多个客户在询盘，也已有多个客户下了订单了，询盘量和下单量都要超过去年。根据初步预计，2023年的增长率可以达到36%左右。

　　在今年的市场开拓上，刘军明表示，他们将多管齐下，一方面约一拨客户进来，一方面自己也主动出国拜访客户，并继续鼓励当地的代理商参加国际展会。

　　张智敏也表示，春节期间，已经有不少老外客户在问候中明确表示，他们很快就要来中国。

　　事实上，不少常驻在义乌或者在2022年乘坐义乌政府商务包机从国外飞来义乌的外商，已在开市首日抢先开启了大采购。

　　数据显示，目前义乌常驻外商数量达1万余人，且数量仍在不断增加。作为去年义乌包机团接来的外国客商，印度商人迪帕克已经与老供应商敲定了一笔200万元的船袜订单，这也成为了双方兔年的“开张生意”。

　　今年1月20日回到义乌的印度商人RAJA，做的第一件事则是市场调研。在他看来，新一年的市场前景乐观，这促使他决定增设一家新公司，并计划今年采购超过400个柜的义乌制造。

　　开启了今年全国首架外商包机的义乌外贸，在疫情下展现出了韧性。官方数据显示，在多重超预期因素的冲击下，2022年全年义乌市进出口总值达4788亿元，较上年增长22.7%；其中出口4316.4亿元，同比增长18%；进口471.6亿元，同比增长93.5%，增速分别高于全省9.6、4.0和82.8个百分点，进出口、出口和进口值占全省份额分别为10.2%、12.6%和3.8%，较上年分别提升0.8、0.5和1.6个百分点。

　　供应链发力

　　在刘军明看来，要想吸引客户就必须在供应端持续发力，“主要练内功，让产品朝专精特新的方向转型，服务也更加系统化”。

　　疫情期间，刘军明和团队针对材料创新的持续投入有望在今年迎来更多回报。这种看起来并不“高效”的创新，为他们降低了原本以铜为主的成本，守住利润的同时也用更具竞争力的新品吸引了更多客户。

　　对龚红英来说，新年开发新品的频率将会更高，“去年一周出一两款新品，今年四五款肯定要的”。在2日的开市首日，一次性推出十几款新品的他们也迎来了超预期的客流。

　　事实上，在疫情期间，为了守住业绩，他们也并没有停止新品开发，“如果不开发新品，生意只会更差”。受俄乌冲突影响，俄罗斯方面的订单腰斩近半的他们，通过内销的增长弥补了空缺。坚持亲自守在店铺的龚红英认为，老板娘必须来到市场才能真正接地气，在各类客户身上第一时间看到市场趋势，获得一手信息。

　　当然，与市场接地气的同时，在渠道上则需要与时俱进，“在市场上等客户上门的时代已经过去”，因此，不管是小红书还是抖音，不管是短视频还是直播，内销与外贸两条腿走路的龚红英他们也在主动尝试、积极布局。

　　张智敏说，2022年海运费回稳，这让深受海运费暴涨影响的玩具出口有所好转，而坚持开发新产品，成了他们稳住订单的关键。今年，他们将继续加大新品的研发力度，“今年新开的模具已经有好几套了，会推出一系列的新品”。

　　徐小宝认为，客户拿货的欲望大，供应端开发新品的积极性自然就会更强。

　　随着义乌市场节后重启，工厂、电商、物流等相关业态正在全面复苏，不过整体市场和供应链要恢复到疫情前的状态，还需要时间。

　　对企业而言，向好回暖的趋势是确定的，但大趋势下仍然存在不确定性，复苏的程度到底如何也是未知数。

　　徐小宝提出，与在疫情期间主要通过和主播合作的方式来销售不同，今年直播带货的模式有望趋于稳定，线下消费将会加快恢复。受疫情冲击不得不关闭或转行的实体商场，重新开启还需要一些时间，跟着市场复苏的供应端，要加大投入并恢复到疫情前的状态，也可能会经历一段时间的观察期和滞后期。

　　他认为，今年的生意要想恢复到2019年疫情前的规模，恐怕还是难的。不过，开市的热闹释放出了积极的信号，也让他们对今年有了更大的信心和期待。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）